Mietrecht: Heimliche Videoüberwachung im Treppenhaus und von Wohnungseingangstüren ist unzulässig
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12.03.2024 (Aktenzeichen: VI ZR 1370/20) festgestellt.
Anlass des Rechtsstreits war der Verdacht einer Berliner Wohnungsbaugesellschaft, dass eine Mieterin unerlaubt die Untervermietung von zwei von ihr angemieteten Wohnungen betreibe. Um für diesen Verdacht Beweise zu sichern beauftragte die Wohnungsbaugesellschaft eine Detektei. Diese überwachte für insgesamt vier Wochen vom Treppenhaus aus den Eingangsbereich der beiden Wohnungen mit versteckten Videokameras, speicherte die Aufnahmen und erstellte ein Protokoll darüber, wann welche Personen die beiden Wohnungen betreten oder verlassen hatten.
Die Wohnungsbaugesellschaft kündigte beide Mietverhältnisse wegen ungenehmigter Untervermietung und reichte Räumungsklage ein. Sie legte als Beweis die von der Detektei erstellten Videoaufnahmen vor. Die Kameras erfassten bei geöffneter Wohnungstür auch den Eingangsbereich innerhalb der Wohnungen. Wohnungseingang, Gesichter und Kleidung der Personen waren zu erkennen.
Das Amtsgericht Berlin Mitte hatte den Räumungsklagen für beide Wohnungen stattgegeben; das Landgericht wies die Räumungsklagen ab, weil es die Videoüberwachung nicht als Beweismittel anerkannte. Dieser Rechtsauffassung schloss sich der BGH an. Er stellte in seinem Urteil fest:
- Das heimliche Erheben personenbezogener Daten im nicht-öffentlichen Raum sei unzulässig.
- Das Treppenhaus eines Wohngebäudes sei nicht öffentlich zugänglich; es müsse niemand damit rechnen, dort gefilmt zu werden.
- Das Vorgehen der Wohnungsgesellschaft sei als schwere Verletzung des Persönlichkeitsrechts der Mieterinnen zu bewerten, da es sowohl Art. 7 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (GRCh), der die Achtung des Privatlebens garantiert, als auch Art. 8 der Charta, der den Schutz personenbezogener Daten betrifft, verletzt.
- Die Wohnungsgesellschaft hätten mildere Möglichkeiten der Beweissicherung gehabt; z. B. eine testweise Scheinanmietung der Wohnungen. Das wäre als Beweis ohnehin stichhaltiger gewesen, denn die Videoüberwachung habe nur ein Indiz, aber keinen Beweis für eine Untervermietung geliefert. Denn die Aufnahmen belegten nicht, warum die Personen die Wohnungen betraten oder verliesen.
- Vor diesem Hintergrund sah der BGH die Nutzung der durch die Videoüberwachung erhobenen Daten als unzulässig an.
Der BGH stellte mit seinem Urteil fest: Die Kündigungen sind unwirksam, die Räumungsklagen wurden abgewiesen, weil der Kündigungsgrund unbewiesen blieb,